Se vendo una casa dopo la delibera di spese condominiali straordinarie sono tenuto a pagarle anche se queste vengono eseguite solo dopo la vendita?

Di recente la Suprema Corte, con sentenza n.24236 del 30 agosto 2025, ha affermato che, nel caso di acquisto di un immobile in un condominio, il pagamento delle spese per i lavori di innovazione, manutenzione straordinaria o di ristrutturazione sulle parti comuni spetta al venditore, se questi sono stati deliberati dall’assemblea dei condomini prima del rogito, essendo quest’ultimo il momento genetico dell’obbligazione, ossia il momento in cui quest’ultima nasce.

Il caso

Nu.Lu. dopo aver acquistato da Co. An. e Co. Sa. un’unità immobiliare sita in un condominio, si è ritrovato a dover onorare le richieste di pagamento del condominio a titolo, in parte, di oneri condominiali scaduti e non versati e, in parte, a titolo di quota per spese straordinarie per la sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento centralizzato dell’edificio condominiale. Le spese erano state deliberate dall’assemblea antecedentemente alla vendita.

In primo grado, il Tribunale di Terni, aveva condannato i convenuti, Co. An. e Co.Sa. a corrispondere all’attore, Nu. Lu., la somma di € 3.335,83 oltre agli interessi e alle spese di giudizio. In secondo grado, la Corte d’Appello di Perugia, in parziale accoglimento dell’impugnazione di Co.An. e nella contumacia di Co.Sa., ha stabilito che la condanna dei venditori disposta dal primo giudice doveva essere pro quota, e quindi in relazione alle rispettive quote di proprietà sull’immobile, e non in solido, ossia ciascuno obbligato per l’intero. Avverso tale ultima sentenza, Co. An. ha proposto il ricorso per cassazione al cui esito è stata emessa la sentenza oggetto della presente trattazione.

L’acquirente, dunque, è definitivamente liberato dall’obbligo di pagare le spese per lavori di innovazione, manutenzione straordinaria e ristrutturazione sulle parti comuni deliberati prima del rogito dall’assemblea dei condomini?

Non esattamente, infatti, al fine di una migliore comprensione della questione occorre analizzarla sotto due differenti punti di vista: quello dei rapporti condominio-condomino/i ed quello dei rapporti venditore/i-acquirente/i.

Per quanto concerne i rapporti tra condominio-condomino/i, il primo può legittimamente richiedere il pagamento della somma dovuta a titolo di innovazioni, manutenzione straordinaria o ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio, deliberati prima del rogito, all’acquirente, che, in virtù del principio di solidarietà passiva consacrato nell’art. 63, comma 4, disposizioni d’attuazione del codice civile, è obbligato assieme al venditore nei confronti del condominio. L’acquirente, infatti, con l’acquisto della proprietà dell’unità immobiliare diviene condomino e, quindi, ai sensi della disposizione citata, il condominio potrà rivolgersi indifferentemente sia a quest’ultimo che al venditore per il pagamento degli oneri condominiali dovuti per l’anno corrente e per quello precedente.

Venendo, infine, ai rapporti venditore/i-acquirente/i, se quest’ultimo, dinanzi ad una richiesta di pagamento da parte del condominio a titolo di lavori per innovazioni, manutenzione straordinaria o ristrutturazione di parti comuni, paghi, e se questi importi erano stati deliberati dall’assemblea dei condomini prima che si verificasse il passaggio di proprietà, avrà poi il diritto di rivolgersi al venditore, o ai venditori, per il recupero della somma pagata. Tale ultima soluzione, valevole nei rapporti tra venditore/i ed acquirente/i, è esattamente quella delineata nella sentenza oggetto della trattazione.

Motivi della decisione

La Suprema Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione sostenendo che, nei rapporti venditore/i-acquirente/i, il pagamento delle spese per l’esecuzione dei lavori consistenti in innovazioni, manutenzione straordinaria o ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio deliberate prima del rogito spettano al venditore in quanto, nel momento della delibera, egli è ancora il solo ed unico proprietario dell’immobile, nonché condomino, e questo vale anche nel caso in cui le lavorazioni verranno materialmente eseguite soltanto dopo la vendita.

Dunque, il momento genetico che determina la nascita dell’obbligo ed in capo a chi grava quell’obbligo  è, solo ed esclusivamente,  quello della delibera delle spese da parte dell’assemblea dei condomini, salvo il disposto dell’art. 63, comma 4, disposizioni d’attuazione del codice civile che regola i rapporti tra condominio e condomino/i.

La gestione delle spese condominiali straordinarie prima del rogito è un tema delicato che richiede attenzione e chiarezza nelle trattative.

Sapere chi deve pagare e inserire accordi precisi nel contratto di compravendita è la strada migliore per evitare contenziosi e concludere la compravendita in modo sereno e trasparente.

Vincenzo Prisco