Come funziona il mercato immobiliare negli Stati Uniti e quali sono le principali differenze rispetto dall’Italia?

Un aspetto chiave da considerare per un cittadino italiano è il concetto di “cobrokeraggio“, che caratterizza il mercato immobiliare statunitense. In pratica, questo si traduce in una piena collaborazione tra agenti immobiliari.

In sede di vendita negli Stati Uniti, l’incarico viene affidato ad un agente immobiliare o broker, il quale riceve una commissione, solitamente intorno al 5% o 6% sul prezzo di vendita. Ogni broker può condividere il proprio listing – ovvero, la scheda/profilo tecnico contenente le informazioni sulla proprietà – con tutti gli altri broker presenti sul mercato, offrendo loro l’opportunità di collaborare o “co-brokerare”. Nel caso in cui si concluda un accordo di compravendita, il broker condividerà la sua commissione con il broker che rappresenta l’acquirente.

Questo meccanismo offre una maggiore visibilità alla proprietà in vendita sul mercato e amplia altrettanto le possibilità del compratore, consentendogli di esplorare, non solo le proprietà affidate in esclusiva al proprio broker, ma tutte le altre disponibili sul mercato.

Come avviene una transazione immobiliare negli USA e quali sono i soggetti coinvolti?

Di solito, il compratore è responsabile della formulazione della proposta d’acquisto, insieme al suo broker e/o al suo avvocato. Se il venditore accetta l’offerta, vi sarà un contratto in cui viene definito il “closing”, ossia, la data in cui si concluderà la transazione.

Nel periodo compreso tra l’accettazione dell’offerta e il closing, avviene l’intera trattativa di negoziazione, che di solito ha una durata variabile tra le 3 e le 6 settimane. Durante questo periodo viene effettuato il c.d. lien search, ossia una vera e propria due dilligence sull’immobile. Si tratta di effettuare un’approfondita indagine legale e documentale sulla proprietà, compresa la verifica dei registri pubblici o privati per accertare l’esistenza o meno di mutui o altri oneri a carico del venditore, nonché l’accertamento di eventuali violazioni edilizie ed urbanistiche legate all’immobile.

Un aspetto peculiare che si verifica durante la trattativa è rappresentato dall’intervento delle cosiddette “Title Company“, delle società che rilasciano una polizza a favore dell’acquirente per garantire il titolo dell’immobile, conosciuta come “Title Policy”. Questa polizza assicura il compratore contro possibili problematiche legate alla legittimità del titolo di proprietà stesso, come ad esempio nel caso di un venditore che affermi ingannevolmente di essere il proprietario dell’immobile utilizzando documenti contraffatti.

Se nessuna delle parti decide di ritirarsi e tutte le verifiche vengono completate senza sorprese, si giunge al giorno del closing. In quel momento, si firmano tutti i documenti necessari per concludere la compravendita dell’immobile.

Nella maggior parte degli Stati americani, le transazioni immobiliari possono essere gestite interamente tramite mandato. In queste circostanze, l’avvocato assume il ruolo che in Italia spetterebbe al notaio, occupandosi anche delle fasi di erogazione dei fondi (generalmente tenuti in “Escrow”, un conto corrente vincolato e supervisionato spesso da un avvocato) e del trasferimento della registrazione del titolo con il relativo pagamento delle tasse di registrazione.

Come deve pianificarsi un investimento sul Real Estate negli USA? 

Per coloro che desiderano investire nel settore immobiliare degli Stati Uniti, è essenziale prendere in considerazione alcuni punti chiave.

Innanzitutto, è fondamentale definire il proprio budget, le zone d’interesse, nonché avere un’idea chiara delle spese legate all’investimento. 

Di seguito, è altrettanto fondamentale definire l’utilizzo dell’immobile da acquisire, che sia per fini residenziali, di locazione, oppure come alloggi ad uso turistico (e.g. BNB).

Successivamente, è importante valutare chi effettuerà l’investimento. Investire come persona fisica può comportare particolari obblighi dichiarativi e contributivi in Italia, nonché importanti altri obblighi federali e statali negli Stati Uniti. Al contrario, la costituzione di una società (come una LLC o una C-Corp) può offrire benefici fiscali significativi, come l’esenzione dalla ritenuta d’acconto e la possibilità di detrarre i costi legati alla transazione immobiliare. Inoltre, le società permettono di ammortizzare il reddito immobiliare fin da subito, alleviando la pressione fiscale e favorendo una pianificazione finanziaria più efficiente.

Nel valutare la scelta tra LLC e Corporation, è importante considerare che entrambe garantiscono una protezione della responsabilità personale. Tuttavia, la decisione finale è influenzata dalle preferenze fiscali e dagli obiettivi specifici di investimento.

Infine, è importante definire chiaramente gli obiettivi e le strategie per rendere proficuo l’investimento immobiliare. Ciò può includere l’esplorazione di opportunità commerciali e anche la pianificazione di nuovi progetti di vita, come il trasferimento permanente negli Stati Uniti o la sponsorizzazione di visti d’immigrazione attraverso un profilo imprenditoriale.

Alain López Royer

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La sfida principale che il mercato immobiliare di New York si trova ad affrontare rimane il basso livello d’offerta.

Rispetto al picco di 22.153 unità in vendita di ottobre 2020, a gennaio di quest’anno gli annunci erano “solo” 14.740. Pertanto è molto probabile che anche a seguito di un taglio dei tassi gli acquirenti non riscontrino il sollievo aspettato e che il costo complessivo per l’acquisto di proprietà a New York rimarrà comunque elevato

A Midtown, in pieno cuore di Manhattan, si sta delineando un’iniziativa abitativa che permetterebbe di cambiare il volto di 42 isolati. Si tratta di una proposta di “rizonizzazione” (modifiche al piano regolatore) che mira a trasformare alcune aree designate come manifatturiere/produttive in zone residenziali, il che genererebbe nel prossimo decennio migliaia di nuove unità immobiliari, offrendo una soluzione alla crescente carenza di alloggi di Manhattan.

Il mercato degli uffici di Midtown ha recentemente subito una drastica diminuzione della domanda da parte delle aziende TAMI (technology, advertising media, and information), causando un surplus di offerta. Uno scenario che mette in luce l’importanza e la fattibilità di riconvertire questi spazi per adattarli alle necessità abitative della città.

L’entità dello sviluppo del piano proposto però dipenderà dalla decisione che verrà presa dal legislatore statale riguardo alla tanto dibattuta agevolazione fiscale 421a.

È importante però notare che nonostante i potenziali incentivi fiscali, permarrebbero le sfide legate alla conversione dei vecchi edifici commerciali in palazzi residenziali. E che sebbene anche l’amministrazione del sindaco Adams riconosca il potenziale del piano, esistono ancora dei nodi da sciogliere, come ad esempio la suddivisione tra conversioni e nuove costruzioni.

Riccardo Ravasini

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In calo anche il numero delle proprietà presenti sul mercato inferiore di circa il 2,9% rispetto a gennaio 2023. L’unico dato in aumento invece riguarda il numero di vendite sospese con contratto preliminare firmato, che sono superiori rispetto ad un anno fa di circa il 41,5% con un rapporto che si attesta ad un livello di 0,43%, dato che conferma un mercato con equilibrio tra acquirenti e venditori. Per dovere di cronaca è bene precisare che la percentuale considerata favorevole al venditore è superiore allo 0,5%, mentre quella favorevole al comparatore è inferiore allo 0,3%.

Settore Lusso

In aumento i dati relativi al mercato del lusso con 21 contratti preliminari firmati (4 in più rispetto alla settimana precedente) riguardanti immobili con un valore pari o superiore ai $4M. L’operazione più costosa ha riguardato l’acquisto di un attico, il PH26 al 500 West della 18a strada, appartamento con 5 camere ed una superficie di 7,375 piedi quadrati, pari a circa 685 mq, sul mercato al prezzo di $49.000.000.

Mercato delle Locazioni

Rimane invariato rispetto allo scorso anno il prezzo mediano della locazione che si attesta a quota $ 4.095, ma si registra un aumento del numero di nuovi contratti di locazione per il secondo mese consecutivo, con un 14,2% in più di firme rispetto allo scorso anno. L’incremento registrato negli ultimi due mesi è dovuto alla discesa del prezzo medio attestatosi su cifre più basse dopo i picchi della scorsa estate.

Dott. Riccardo Ravasini

Riccardo Ravasini

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Secondo le nuove stime del censimento, infatti, il paese registra una grande crescita, avendo aggiunto nei 12 mesi terminati a luglio 2023 ben 365.205 nuovi residenti (trasferitisi, soprattutto, da New York, California e New Jersey). Un tasso di crescita dell’1,6%, secondo solo alla Carolina del Sud come aumento in percentuale, con il Texas che ha invece guidato la mera crescita numerica, accogliendo nello stesso periodo 473.453 residenti.

Le ultime stime riaffermano l’attrattiva dello stato come destinazione per chi cerca climi più caldi, opportunità economiche e un diverso stile di vita.

Ad oggi, il vantaggio demografico della Florida rispetto allo stato di New York è aumentato a 3 milioni di residenti. Dati che sottolineano la tendenza allo spostamento della popolazione degli Stati Uniti verso le regioni meridionali e occidentali del paese.

Questo incremento della popolazione ha, ovviamente, avuto come conseguenza l’aumento della domanda nel mercato immobiliare, a fronte di un numero limitato di immobili disponibili.

Varie fonti riportano che la Florida ha addirittura superato New York, arrivando ad essere il secondo mercato immobiliare degli USA in termini di valore.

Infatti, su 6 mercati immobiliari negli USA in termini di valore, 4 sono in Florida: Tampa, Miami, Jacksonville e Orlando. Questo comporta un celere ritorno di investimento per chi si è mosso con anticipo, ma anche un buon ritorno di investimento per chi si approccia solo ora al mercato, puntando ad aree ancora poco sviluppate e a diversificare l’investimento (residenziale, commerciale e case vacanze per affitti turistici).

Dott. Riccardo Ravasini

Riccardo Ravasini

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Alcuni aspetti chiave sulle dinamiche della conduzione individuale nel mercato delle locazioni includono:

• Tendenze Nazionali: Secondo i dati del censimento, nel 2022 circa il 17,6% degli inquilini di tutto il Paese ha optato per la conduzione individuale.
• Cambio Generazionale: Le sfide legate all’economia ed in particolare agli affitti elevati, hanno portato a dei cambiamenti nelle modalità di vita quotidiana e di scelta delle tipologie di immobile da locare. Ad esempio, gli individui della Gen Z (nati nella metà degli anni ‘90 fino al 2012 circa) condividono sempre più gli spazi abitativi per far fronte alle spese, mentre i Baby Boomer (nati dal 1946 al 1964) scelgono uno stile di vita “a bassa manutenzione” preferendo la locazione all’acquisto ed alla proprietà di un immobile.
• Problemi di Accessibilità Economica: Il “Carrie Bradshaw Index” dell’Economist evidenzia le sfide in termini di accessibilità economica della vita individuale in varie città, basando l’analisi sulla disponibilità di monolocali negli U.S.A. e sullo stipendio medio annuale dei residenti negli U.S.A. A Miami, ad esempio, lo stipendio medio di $44.000 è significativamente inferiore agli $89.000 ritenuti necessari per permettersi un monolocale, rendendo difficile la vita autonoma per il percettore medio.
• Discrepanze Nazionali: il divario di accessibilità per la vita autonoma non riguarda solo Miami, poiché anche città come New York si trovano ad affrontare notevoli disparità tra gli stipendi medi e il reddito richiesto per permettersi un monolocale, mentre in altri mercati questa discrepanza è minore o assente.

Poiché la vita da single continua a essere influenzata da fattori economici, l’accessibilità economica rimane un fattore determinante nelle scelte degli individui riguardo alle modalità di vita, incidendo su varie fasce di età e contribuendo all’evoluzione delle tendenze nel mercato delle locazioni.

Dott. Riccardo Ravasini

Riccardo Ravasini

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